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    全國寫字樓租金基本平穩

    根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據,2021年一季度,全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米·天,環比微幅上漲0.02%。從商圈來看,一季度寫字樓租金環比上漲的商圈占57.5%,較上季度增加38.8個百分點;租金環比下跌的商圈占41.3%,較上季度減少28.8個百分點;1.3%的商圈租金環比持平,較上季度減少10.0個百分點。

    從市場環境來看,進入一季度以來,受2020年同期基數較低等因素影響,主要經濟指標同比增速較高;扣除基數影響,主要經濟指標增勢平穩。從三大需求來看,出口較快增長,投資和消費穩步恢復。2021年1-2月,我國社會消費品零售總額實現69737億元,同比增長33.8%,比2019年1-2月增長6.4%,兩年平均增長3.2%。全國1-2月固定資產投資(不含農戶)為45236億元,同比增長35.0%,比2019年1-2月增長3.5%,兩年平均增速為1.7%;其中房地產開發投資增長38.3%,兩年平均增長7.6%。貨物進出口總額實現54418億元,同比增長32.2%;進出口相抵,貿易順差6759億元,貿易結構改善。

    從服務業運行情況來看,2021年1-2月服務業生產指數同比增長31.1%,比2019年1-2月增長14.1%,兩年平均增長6.8%。隨著疫情防控成果鞏固,服務業加快恢復,3月,服務業商務活動指數為55.2%,為近期較高水平。

    整體來看,進入一季度以來,國內經濟繼續保持恢復性增長,積極因素繼續增多。寫字樓租賃市場活躍度隨經濟恢復有所提升,需求有序釋放,季內租金環比微幅上漲。分城市等級來看,一線城市寫字樓租金環比微幅上漲,二線城市環比微幅下跌。

    寫字樓租金變動情況

    根據全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據,2021年一季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環比微幅上漲0.02%,平均租金為4.76元/平方米·天。

    2021年一季度,一線城市中,63.9%的商圈寫字樓租金環比上漲,36.1%的商圈寫字樓租金環比下跌。具體來看,一線城市36個主要商圈中,上海漕河涇、上海南京西路、上海五角場等23個商圈寫字樓租金環比上漲;廣州環市東、北京燕莎、北京科技園區等13個商圈寫字樓租金環比下跌。

    2021年一季度,二線城市中,52.3%的商圈寫字樓租金環比上漲,45.5%的商圈寫字樓租金環比下跌,2.3%的商圈環比持平。11個城市44個主要商圈中,長沙樣本商圈寫字樓租金環比均上漲;天津、南昌樣本商圈寫字樓租金環比均下跌;其他城市樣本商圈寫字樓租金環比漲跌互現。

    租金漲跌幅較大的商圈

    2021年一季度寫字樓租金環比漲跌幅較大的商圈

    數據來源:CREIS中指數據庫·寫字樓版

    2021年一季度,受益于服務業以及消費市場的快速回復,TMT產業、零售業、專業服務業等服務業產業對寫字樓需求加速釋放,帶動此類企業較為集中的商圈寫字樓租金回升。在寫字樓租金環比上漲的商圈中,上海漕河涇商圈漲幅最大,為0.95%;上海南京西路、蘇州湖東、蘇州獅山等11個商圈漲幅亦在0.5%(含)以上;海口國興、深圳地王等25個商圈漲幅在0.1%-0.5%之間;深圳后海、重慶解放碑、重慶觀音橋等9個商圈漲幅在0.1%以內,基本保持平穩。

    2021年一季度,寫字樓市場加速分化,硬件設施較好、價格相對較低的新興商圈持續吸收周邊外溢需求,部分樓齡相對較長的次核心商圈寫字樓市場恢復較慢;同時,受制于世界經濟形勢的不確定性,部分外資企業較多的商圈寫字樓需求亦有所減弱。在寫字樓租金環比下跌的商圈中,天津華苑商圈跌幅最大,為1.51%;天津小白樓、南京奧體等9個商圈跌幅亦在1.0%以上;杭州錢江世紀城、廣州北京路、天津友誼路等23個商圈跌幅在1.0%以內。

    租金運行趨勢研判

    從市場表現看,2021年一季度,國內經濟持續恢復,部分行業表現出較高的景氣水平,推動寫字樓市場較快恢復。從需求端來看,寫字樓租金指數監測的15個重點城市市場活躍度有所提升,需求有序釋放,除新增需求外,部分自年前已有租賃意向的企業亦于一季度成交;在加快發展現代服務業、加快數字化發展和促進國內國際雙循環的背景下,TMT、零售業、專業服務業、金融業等相關行業企業對寫字樓需求進一步增加,這種趨勢在一線城市體現得較為明顯。從供應端來看,經濟復蘇疊加疫情防控持續顯效,部分因疫情而延遲入市的項目于一季度交付使用,且年內將有更多項目陸續入市,形成供應小高峰。從租金表現來看,2021年一季度寫字樓租金指數監測的全國15個重點城市寫字樓平均租金環比基本平穩,但由于市場整體仍呈供大于求態勢,市場是否迎來“觸底反彈”機遇尚待觀察。

    供應方面,2021年1-2月,寫字樓租金指數監測的全國15個重點城市辦公樓新開工面積共計223.4萬平方米,受2020年同期基數較低影響,同比增長較快,增幅達56.5%;但與2019年同期相比,仍下降41.0%。分城市等級來看,一線城市辦公樓新開工面積為96.3萬平方米,較2020年同期增長32.8%,較2019年同期小幅下降9.4%;二線城市辦公樓新開工面積為127.2萬平方米,較2020年同期增長80.9%,較2019年同期下降53.3%。整體來看,本季度一線城市寫字樓市場恢復情況優于二線城市,帶動開發企業在一線城市開工積極性更快提升。

    2021年1-3月,寫字樓租金指數監測的全國15個重點城市商辦用地成交規劃建筑面積共計1061.8萬平方米,同比增長16.7%;其中一線城市成交面積為195.0萬平方米,同比下降35.0%;二線城市成交面積為866.8萬平方米,同比增長42.1%。

    整體來看,部分因疫情原因延遲入市的項目將在2021年集中入市,年內寫字樓市場將迎來供應小高峰。但由于辦公樓新開工面積仍未恢復至疫情前水平,未來2-3年,寫字樓租金指數監測的全國15個重點城市辦公樓供應或將有小幅下降。

    需求方面,進入一季度后,國內經濟保持恢復性增長,投資、消費穩步恢復,出口增長較快,尤其是作為寫字樓市場需求主力的服務業加快恢復,增勢良好。2021年3月,服務業商務活動指數回升至55%以上較高水平;鐵路運輸、航空運輸、電信廣播電視衛星傳輸服務、互聯網軟件及信息技術服務、貨幣金融服務等行業商務活動指數運行在60.0%以上高位景氣水平,業務總量增長較快;受年初局部疫情影響較大的住宿、租賃及商務服務、居民服務等行業商務活動指數回升至景氣區間,行業經營狀況明顯改善。從市場預期看,服務業業務活動預期指數為62.9%,連續兩個月位于60.0%以上高位景氣區間,表明服務業企業對近期市場發展持續看好。服務業的加快恢復亦帶動寫字樓市場需求有序釋放。

    從租戶結構來看,一季度,TMT依舊是寫字樓租賃市場需求主力,但占比較2020年四季度有所下降;受益于消費市場的快速恢復,本季度零售業企業寫字樓租賃需求顯著增長,專業服務業、房地產業需求亦進一步恢復。從租賃類型來看,一季度仍以搬遷和新設立企業居多;從企業類型來看,內資企業仍為主力。

    展望未來,宏觀環境方面,2020年中國GDP增速為2.3%,成為全球唯一保持正增長的主要經濟體,主要經濟指標繼續延續去年持續復蘇態勢。政策方面,2021年一季度,國家出臺相關政策推動經濟及產業發展,例如1月中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《建設高標準市場體系行動方案》,出臺有序擴大服務業市場開放,改善提升市場環境與質量等方面措施,加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。

    一季度,外部不確定性因素對寫字樓市場的沖擊減弱,各項積極因素推動寫字樓市場需求持續恢復,租金保持平穩。經濟形勢的變化加速了寫字樓市場的結構轉變,更多租戶開始關注辦公場地的使用靈活性,拎包入住的需求持續增強,相應部分業主積極采用靈活租賃、智慧物業及增值服務等策略來滿足租戶日益多元化的辦公需求。但由于年內將迎來較多新增供應,供大于求態勢整體并未得到有效緩解,部分城市仍將面臨去化壓力,寫字樓市場全面迎來“觸底反彈”尚需時間,短期來看,寫字樓租金仍將保持目前的平穩態勢。

    “十四五”期間,科技創新被提到越來越重要的地位,一線城市及杭州、成都、重慶、武漢等核心二線城市將加快建設科技創新中心,為未來寫字樓市場的發展提供了較大增長空間,帶動寫字樓市場持續復蘇。同時,在資產證券化方面,以辦公物業為底層資產的CMBS/CMBN,類REITs規模逐年擴大。2020年,房地產企業發行以辦公物業類REITs產品和CMBS/CMBN產品金額共計237億元,累計發行單數共15單,呈現逐年增長的趨勢。通過金融手段打通資金循環鏈,盤活存量資產,優化債務結構,將有助于推動寫字樓市場良性發展。長期來看,寫字樓市場將穩步恢復至疫情前的水平,租金有望實現上漲。

    附注:寫字樓租金指數編制覆蓋的15個重點城市

    一線城市:北京、上海、廣州、深圳;二線城市:天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都、蘇州、青島、南昌、長沙、海口。


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